Introdução

O VGBL (Vida Gerador de Benefício Livre) ganhou destaque como instrumento de planejamento sucessório e previdenciário no Brasil. Entretanto, diversas secretarias estaduais da Fazenda vêm exigindo o pagamento do ITCD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) através de decretos/leis estaduais o que acaba implicando na defasagem do valor acessado pelos beneficiários quando do falecimento do titular.

Esse tipo de cobrança é totalmente equivocada, mas infelizmente ocorre com frequência. E o pior é que muitas pessoas sequer se dão conta de que estão sendo lesada em parte considerável do seguro deixado pelo titular do VGBL. 

Assim, o presente artigo tem a finalidade de instruir quantos mais brasileiros possíveis e incentivá-los a recorrer à Justiça para terem restituídos os valores pagos indevidamente a título de imposto! 

VGBL precisa de inventário?

Uma das grandes vantagens do VGBL é justamente a dispensa de inventário. Por ser um contrato de seguro de vida com cobertura por sobrevivência, o valor do VGBL é transferido diretamente aos beneficiários indicados, fora do espólio e, portanto, sem a necessidade de homologação judicial no inventário.

Nada obstante, a inferência lógica de “não depender de inventário” é o não pagamento do “imposto de herança”. E isso não é verdade neste caso. 

Em outras palavras: apesar de o VGBL não estar sujeito à tramitação do processo de inventário, é fato que os estados têm cobrado o ITCD sobre os valores de resgate (que é justamente o imposto que incide sobre herança). 

O procedimento é bem mais rápido e menos burocrático, mas ainda sim com alto custo tributário.

ITCD sobre VGBL: pode ser cobrado?

O cerne da discussão está na natureza jurídica do VGBL. Apesar de decretos/leis estaduais tentarem impor que o valor recebido pelos beneficiários constitui uma transmissão causa mortis e, portanto, sujeita à incidência do ITCD, esse entendimento é equivocado sob a ótica contratual e constitucional.

O VGBL é, tecnicamente, um seguro de vida com cláusula de sobrevivência, e não um bem pertencente ao patrimônio do segurado. O valor pago aos beneficiários decorre de um contrato privado entre as partes, regido pelas normas da SUSEP (Superintendência de Seguros Privados) e da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), e não da herança.

Durante anos, houve controvérsia sobre a incidência do ITCD sobre os valores pagos a beneficiários de VGBL. Estados defendiam que esses valores configuravam herança e, portanto, estariam sujeitos ao imposto. No entanto, a natureza contratual do VGBL — semelhante a um seguro de vida — sempre foi apontada como argumento para afastar essa incidência.

Até que, felizmente, no ano passado o STF fixou que “É inconstitucional a incidência do ITCMD sobre valores recebidos por beneficiários de VGBL em decorrência do falecimento do contratante” através do Tema 1.412, declarando inconstitucional o artigo da Lei Carioca que obrigava os contribuintes ao pagamento de ITCD no caso de VGBL. Vide notícia no próprio site do STF.

Outras decisões de tribunais regionais já deixavam claro tal entendimento, mas a chancela da Corte Suprema e com reconhecimento em repercussão geral torna a dúvida algo superado. 

Curiosidade sobre ITCD sobre VGBL (Legislativo e Judiciário em consonância?)

Também no último trimestre de 2024, o Poder Legislativo (através da Câmara dos Deputados), decidiu suprimir de um Projeto de Lei (108/2024) a previsão de incidência de ITCD sobre os planos VGBL. No texto original, que visa regulamentar a recentemente aprovada Reforma Tributária, havia tal previsão, mas o texto final acabou não contemplando a previsão de cobrança de ITCD sobre VGBL.

Ainda bem que essa foi a escolha legislativa. Afinal, a discussão judicial já existe há anos e o reconhecimento da natureza securitária do plano sempre prevaleceu, reconhecendo-se em peso o direito dos contribuintes de não serem tributados por tal imposto.

Paguei esse imposto indevidamente. Como pedir a restituição?!

Contribuintes que já pagaram ITCD sobre valores de VGBL têm direito à restituição desses valores. Para isso, recomenda-se:

1. Reunir a documentação, como o contrato de VGBL, comprovantes de pagamento e guia do ITCD. Observe se tal pagamento foi feito há mais de 5 anos e não demore a buscar auxílio!
2. Procurar um advogado especializado em direito tributário, mais especificamente atuante no ramo de sucessão (inventários, planejamentos etc). 
3. Ingressar com ação de repetição de indébito tributário, na modalidade mais indicada (verificar junto ao advogado). 

É preciso ter muita atenção para a especificidade de cada caso, com análise dos comprovantes de pagamento, as correspondentes declarações/guias de ITCD e a legislação estadual a que cada família foi submetida.

Conclusão: não pague ITCD sobre VGBL

O julgamento do STF trouxe segurança jurídica para milhares de famílias que utilizam o VGBL como instrumento de planejamento financeiro e sucessório. A decisão é clara: valores de VGBL não estão sujeitos ao ITCD, pois possuem natureza securitária e não integram a herança do contratante.

Se você porventura recebeu uma herança nos últimos 5 anos, fique atento! Talvez dentre os “presentes” deixados por seu ente querido você tenha recebido também um plano do tipo VGBL (ou PGBL). Busque orientação profissional para receber de volta o que é seu por direito! 

Se já quiser tratar sobre o assunto, não perca tempo! Aqui está o nosso link para contato específico sobre esse tema!

O post ITCD sobre VGBL é inconstitucional (STF bate o martelo!)  apareceu primeiro em Botti Mendes.

Ao ficar neste artigo, você poderá esclarecer suas dúvidas e saber como funciona esse processo para obter sucesso. Vamos lá?!

Compra e venda de imóvel no Brasil

O processo de compra e venda de imóveis no Brasil segue uma série de etapas legais e complexas para garantir que a transação seja segura tanto para o comprador quanto para o vendedor.

De forma resumida, entre estas etapas estão: a escolha do imóvel, a verificação de suas condições físicas e legais bem como de seu proprietário, a elaboração do contrato de compra e venda, pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), formalização da compra por meio de escritura pública e, finalmente, o registro perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Mas, um estrangeiro consegue adquirir um imóvel no Brasil?

Um estrangeiro pode, sim, adquirir um imóvel no Brasil.

Inclusive, o mercado imobiliário brasileiro tem se mostrado atraente para investidores internacionais em busca de boas oportunidades de retorno seguro e lucrativo. Entretanto, existem algumas limitações e regulamentações específicas para a compra de propriedades por estrangeiros, as quais precisam ser cuidadosamente analisadas.

Quais são os requisitos para aquisição de imóvel por estrangeiro?

Para que um estrangeiro possa adquirir um imóvel no Brasil, é imprescindível a obtenção do Cadastro Nacional de Pessoas Físicas (CPF), que pode ser requerido no site da Receita Federal. Além disso, é necessário estar com a situação regularizada no país, sem pendências legais ou fiscais.

Todavia não basta apenas possuir CPF, sendo ainda indispensável:

• Documento de identidade, como o passaporte ou o Registro Nacional de Estrangeiros (RNE);
• Certidão de casamento original com tradução juramentada e autenticada pelo Consulado competente (quando casado);
• Procuração feita para um mandatário brasileiro, em situação regular no país – não apenas quando outra pessoa atuar na compra do imóvel, mas também para tratar de questões junto ao cartório ou receber notificações.

É possível adquirir qualquer tipo de imóvel ?

Estrangeiros podem adquirir tanto imóveis urbanos quanto rurais. Para a compra de imóveis urbanos, não é necessário que o estrangeiro tenha residência fixa no Brasil. No entanto, para a aquisição de imóveis rurais, é exigido que o estrangeiro seja residente.

Das especificidades para aquisição de imóvel rural por estrangeiro:

1. Se o imóvel estiver em área de segurança nacional, é necessário pedir permissão ao Conselho Nacional de Defesa.

Além de morar no Brasil, o estrangeiro (pessoa física) que quiser comprar um imóvel rural precisa cumprir alguns requisitos:

2. Se a área do imóvel for entre 3 e 50 Módulos de Exploração Indefinida (MEI), é preciso obter autorização do INCRA.

O que é um Módulo de Exploração Indefinida (MEI)?

O Módulo de Exploração Indefinida (MEI) é uma medida usada para calcular a área de um imóvel rural. O tamanho de 1 MEI pode variar dependendo do tipo de solo e da região onde o imóvel está. Em regiões com solo mais produtivo, 1 MEI representa uma área menor, e em regiões com solo menos produtivo, 1 MEI é maior.

Limitações sobre a compra de imóveis rurais

• Não é permitido comprar áreas maiores do que 50 módulos fiscais.
• Para imóveis com até 3 MEI, não é preciso pedir autorização ao INCRA, exceto sefor a segunda compra ou se a área for de segurança nacional.
• A área comprada não pode ser maior do que 25% (1/4) da área total do município onde o imóvel está.
• Estrangeiros da mesma nacionalidade não podem ter mais de 40% do limite de1/4 da área do município.

Dicas para evitar transtorno

Considerando as especificidades da compra e venda de imóvel por estrangeiro, é ainda mais importante ter um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que o processo ocorra sem surpresas.

Lograr uma operação segura e evitar dores de cabeça NÃO TEM PREÇO.

RECOMENDADO: SE QUISER SABER SOBRE CUSTOS DE IMÓVEIS, CLIQUE NESTE LINK!

Conclusão

A compra de imóveis no Brasil por estrangeiros é um processo viável, mas envolve diversas etapas burocráticas e requisitos legais. Para garantir uma transação segura e sem complicações, é essencial que o comprador esteja regularizado no país, tenha a documentação necessária e, no caso de imóveis rurais, atenda às exigências específicas, como a autorização do INCRA e limites de área.

Além disso, a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para evitar transtornos. Com atenção às regras e cuidados legais, o processo de compra será mais tranquilo e seguro para o estrangeiro interessado no mercado imobiliário brasileiro.

Se quiser agir de forma segura, assertiva e eficiente, nós podemos te ajudar! Clique neste link e fale conosco!

Este artigo foi escrito por Ana Lara Barbosa, estudante de Direito e estagiária do BOTTI MENDES Advogados sob a supervisão da Dra. Flávia Botti. 

Referências

https://www.santander.com.br/blog/estrangeiro-comprar-imovel-no-brasil https://www.jusbrasil.com.br/artigos/estrangeiro-pode-adquirir-imovel-no-brasil/2152757109 https://www.senado.gov.br/comissoes/CRA/AP/AP20080305_Rolf_Hackbart.pdf
L5709. LEI No 5.709, DE 7 DE OUTUBRO DE 1971. Regula a Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro Residente no País ou Pessoa Jurídica Estrangeira Autorizada a Funcionar no Brasil, e dá outras providências.

O post Aquisição de imóvel por estrangeiro apareceu primeiro em Botti Mendes.

Além disso, o imposto não tem um valor definido, pois a forma de cálculo sofre variações, dependendo do estado em que o imposto é recolhido, já que é decidido por lei estadual, conforme previsto no Art. 155 da Constituição Federal.

Introdução

É curioso pensar que uma pessoa terá ônus ao decidir realizar uma doação, afinal, ao dar algo para alguém, fazemos isso de forma gratuita, correto? A situação é bem diferente de uma compra e venda, que o próprio nome já remete um envolvimento de dinheiro.

Contudo, isso acontece pois há um  imposto previsto legalmente que será cobrado sempre que uma pessoa desejar doar um bem, seja ele um imóvel, um carro, ou até uma quantia de dinheiro. Isto é, em toda doação, será cobrado um imposto, o qual deve ser pago por quem está recebendo o bem em questão.

O ITCD é a razão pela qual a doação contempla tributação. Vamos entender um pouco mais sobre como ele funciona?

O que é uma doação?

A doação é uma forma muito comum de realizar a transferência de patrimônio, muito utilizada no planejamento sucessório, uma vez que é realizada de forma antecipada, com os envolvidos ainda em vida. 

Conforme disposto no Art. 538 do Código Civil, a definição legal de doação seria o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, obriga-se a transferir do seu patrimônio bem ou vantagens para o de outra. Vejamos o texto da lei:

Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.

Aspectos tributários da doação (ITCD)

O imposto incide em transmissões hereditárias ou testamentárias e na doação da propriedade de bens imóveis e móveis, incluindo semoventes, títulos,  créditos, e direitos relativos a estes e sempre deve ser pago pela pessoa donatária dos bens, isto é, quem está recebendo a doação. 

A competência desse imposto é dos estados-membros, conforme disposto no inciso I do Art; 155 da Constituição Federal, de modo que todo estado tem autonomia para fixar seu próprio percentual em lei, desde que esse não ultrapasse o limite de 8% estabelecido pelo Senado Federal.  

No caso de Minas Gerais, atualmente, a alíquota do ITCD é fixada em 5% do valor total dos bens transferidos e tem o prazo de pagamento de 15 dias contados da ocorrência da doação. Todavia, dependendo do valor  da transação em UFEMG (2024: 1 UFEMG = R$5,5310), a taxa pode ser reduzida ou até mesmo totalmente isenta, como no caso de a doação de bens e direitos cujo valor total não ultrapassar 10.000 UFEMG, consideradas todas as doações sucessivas ao mesmo donatário realizadas a esse título no período de três anos civis (Decreto n. 43.981/2005).

É preciso declarar e pagar imposto para doar?

Na prática, sim, será necessário declarar o teor da doação para que seja gerada a guia de ITCD. Isso porque, em se tratando de doações relevantes, a transferência dos bens só é concluída totalmente após efetivação do pagamento do valor devido ao Estado. Esse é o caso dos bens imóveis, por exemplo, em que se exige a comprovação da legalidade fiscal (pagamento do ITCD) para a escrituração e registro dentre os documentos essenciais para alteração da titularidade do bem.

Nada obstante, podem haver casos em que a declaração não seja fundamental para a conclusão do ato de doação. Nesses casos, os envolvidos apenas ficarão em débito com o Fisco Estadual.

Na dúvida, é sempre melhor recorrer a um profissional advogado especializado para que a transação não seja posteriormente invalidada por ausência dos requisitos legais.

Conclusão

A doação é um meio de transferir o patrimônio de uma pessoa, enquanto viva, para o de outra pessoa, visando facilitar o processo  de transferência de um bem.

O ITCD incide nas doações e seu valor varia dependendo do valor total a ser doado e do estado no qual será tributado. Ademais, seu pagamento é indispensável para concluir a transferência de bens, tendo um papel de suma importância no planejamento patrimonial e sucessório de uma família. 

Este artigo foi escrito por Isabella Barata, estudante de Direito e estagiária do BOTTI MENDES Advogados sob a supervisão da Dra. Flávia Botti.

Para mais informações, entre em contato conosco!

Referências

Decreto do Estado de Minas Gerais n. 43.981/2005.

E- invenstidor Estadão, 2024.

IBDFAM. IBDFAM: Quem está obrigado e quem pode ser dispensado do pagamento do ITCMG. CORI-MG, 2016.

ITCMD: como funciona o imposto sobre heranças e quem deve pagar. Infomoney, 2023.

Secretaria de Estado de Fazenda. Dúvidas Frequentes – Orientação DOLT/SUTRI n° 002/2006.

Secretaria de Estado de Fazenda. ITCD – Informações Gerais. Secretaria de Estado de Fazenda – MG.

O post (ITCD)Aspectos Tributários da Doação apareceu primeiro em Botti Mendes.

Introdução

As dívidas tributárias que recaem sobre imóvel de leilão são valores de impostos ou taxas acumulados pelos antigos donos do imóvel. Recentemente, o STJ determinou que quem compra um imóvel em leilão não precisa pagar esses débitos tributários anteriores, mudando um entendimento que já estava consolidado há tempos.

A tese fixada pelo tribunal estabelece que, de acordo com o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão que atribua ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários já incidentes sobre o imóvel na data da alienação.

O que é um leilão?

O leilão é uma modalidade específica de negociação que envolve a venda de bens de uma forma não convencional. Para mais informações e cuidados para se ter em um leilão, clique aqui.

Se, usualmente, os bens tem sua propriedade transferida de um titular para o outro, no caso de leilão há sempre um intermediário. 

Isso porque o então titular do bem perdera sua propriedade por algum motivo (inadimplência, falência, aquisição por meio ilícito, para citar alguns exemplos). Assim, o credor de referido devedor toma-lhe o bem pelas vias legais e o coloca à venda. 

Esse procedimento por ser judicial ou extrajudicial e é aberto a pessoas físicas e jurídicas. Sob a condução de um leiloeiro registrado, o processo começa com um lance mínimo e segue com ofertas crescentes feitas pelos participantes, até que o item seja arrematado por quem fizer o maior lance ao final. É uma oportunidade de adquirir bens a preços abaixo do mercado.

O que é previsto em um edital de leilão?

O edital é como uma “regra do jogo” do leilão. Ele explica as condições de venda, o estado do bem e se existem dívidas pendentes, como IPTU ou taxas de condomínio no caso de bens imóveis. 

Em alguns editais, é frequente que transfiram referidos ônus ao arrematante, o que gera insegurança jurídica e eleva o custo da aquisição. Por isso mesmo, sempre recomendamos que tais transações sejam acompanhadas por profissionais capacitados.

No entanto, essa prática passou a ser contestada com fundamento no Código Tributário Nacional, o qual disciplina a sucessão tributária nas transmissões de propriedade imobiliária de forma diversa e resultou em um novo entendimento do STJ, conforme veremos nos tópicos a seguir. Mas, antes, vamos contextualizar um pouco mais.

O que são dívidas tributárias?

Dívidas tributárias são débitos relativos aos tributos lançados pelos entes federativos, seja a União, Estados-membros ou Municípios. Para o caso em tela, vamos falar sobre o Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana, o IPTU. Esse imposto é lançado anualmente pelos Municípios em deocorrência da propriedade/posse de imóveis ubranos, obrigando o contribuinte a uma contrapartida financeira pelo fato de terem um imóvel. 

Quando o contribuinte não paga, fica em débito com o Município, contraindo uma dívida tributária. Essa dívida é recai, em verdade, sobre o próprio bem. Vamos dar um exemplo: O Sr. Antônio possui uma casa e está com o IPTU atrasado. Hoje, a dívida recai sobre seu nome, pois ele é o proprietário da casa. Porém, se amanhã ele venda o bem para o Sr. Geraldo, ao transferir-lhe a propriedade, são transferidas também as dívidas. Sabe por que? Porque as dívidas são próprias do bem, independentemente de quem seja o dono.

Por isso é tão importante conhecer as condições do imóvel, porque eventuais obrigações e débitos deixados pelo antigo proprietário poderão onerar o comprador do bem.

Qual era o entendimento antes do julgamento do STJ? 

Seguindo esse raciocínio, até então havia o entendimento de que o arrematante de um imóvel poderia ser responsabilizado por essas dívidas tributárias, especialmente quando o edital do leilão mencionava isso.  

A posição anterior (agora superada) ia ao sentido de que, se o edital o leilão determinasse que o arrematante deveria pagar os débitos do bem na data da arrematação, assim deveria ser.

Isso com fundamento na supremacia do edital e no artigo 886,VI, do CPC, o qual prevê o seguinte:

Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:
(…)
VI – menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados. 

Contudo, tal fundamentação foi contestada porquanto o artigo 886, inciso VI, do CPC, ao estabelecer o conteúdo mínimo do edital de leilão, atribui automaticamente a responsabilidade tributária ao arrematante. Essa interpretação ignora o fato de que o CPC não possui competência para legislar sobre matéria tributária. A definição de responsabilidade tributária exige a edição de uma lei complementar, conforme expressamente previsto no artigo 146, inciso III, da Constituição Federal.

Além disso, o Código Tributário Nacional, reconhecido como lei complementar, já regulamenta de forma clara o tema. No artigo 128, ele condiciona a atribuição de responsabilidade tributária a um vínculo direto entre o terceiro e o fato gerador da obrigação. Qualquer tentativa de transferir encargos tributários ao arrematante por meio de um edital não só desrespeita o CTN como compromete a segurança jurídica. É um desvio que não pode ser tolerado.

O que mudou com o Tema Repetitivo 1134 (arrematante não paga por dívida tributária)

Em 2024, ao julgar o Tema Repetitivo 1134, o STJ decidiu que as dívidas tributárias anteriores não podem ser transferidas ao arrematante. Essa decisão tem como base o art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), que diz que esses débitos devem ser pagos com o valor arrecadado no leilão, e não pelo comprador, considerando que estes tributos anteriores deveriam ser subtraídos do valor arrecadado no leilão, havendo assim a sub-rogação no preço, independentemente de haver previsão no edital sobre a responsabilidade do arrematante pelos débitos anteriores.

Vejamos o que diz o artigo que fundamentou a decisão:

Veja-se que o artigo o supracitado nitidamente dispensa o adquirente de pagar os tributos, caso o bem tenha sido arrematado em hasta pública, o que significa que quando um imóvel é adquirido em leilão judicial, os débitos tributários pendentes não são transferidos ao arrematante.

Em vez disso, esses débitos são quitados com o valor obtido na venda do imóvel. Ou seja, o montante pago pelo arrematante no leilão será utilizado para pagar os tributos devidos e dessa forma, o arrematante não tem nenhuma responsabilidade sobre o pagamento desses débitos, pois eles são transferidos para o preço da arrematação.

A decisão vale para todos os leilões?

Não exatamente. A mudança de entendimento se aplica apenas a leilões cujos editais foram publicados a partir de 9 de outubro de 2024, quando a decisão foi consolidada. Para editais anteriores, o entendimento anterior pode prevalecer, salvo em processos judiciais ou administrativos pendentes de julgamento em que se discutia a relação do arrematante com as dívidas tributárias do imóvel.

Arrematante que adquiriu imóvel com dívida tributária em leilão pode ser ressarcido?

Depende! A decisão tem efeitos prospectivos, ou seja, passa a gerar efeitos de sua publicação em diante, não retroagindo a editais ou arrematações anteriores.  Porém, para os casos em que houve questionamento administrativo ou judicial e que ainda estão pendentes de decisão, a nova poderá ser sim aplicada. 

Assim, leilões já realizados ou editais anteriores à decisão não serão alcançados, aplicando-se apenas a ações judiciais e processos administrativos em andamento, o que exige atenção dos arrematantes ao elemento temporal. 

Conclusão

A decisão do STJ é uma vitória para quem participa de leilões, trazendo mais segurança jurídica e proteção ao comprador. O entendimento reforça que as regras tributárias não podem ser alteradas por cláusulas de editais. Para quem já enfrentou essa situação, é possível buscar orientações legais e, se for o caso, recorrer ao Judiciário para tentar reaver valores pagos indevidamente. Fiquem atentos!!

Se você gostou do conteúdo e tem interesse em falar conosco, clique aqui para fazer contato!

Referências

            •          Código Tributário Nacional (CTN), art. 130.

            •          Superior Tribunal de Justiça, Tema Repetitivo 1134.

            •          Informativo 829 do STJ.

O post STJ: Arrematante Não Responde por Dívidas Tributárias Anteriores apareceu primeiro em Botti Mendes.

Introdução 

Quem já vendeu pelo menos um imóvel na vida sabe o impacto que o Imposto de Renda sobre o ganho de capital pode causar. No caso das pessoas físicas, por exemplo, ele representa, no mínimo 15% sobre o valor representado pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição. Isso é muita coisa! De modo que, muitas vezes, a pessoa que vendeu o imóvel acaba recebendo bem menos do que imaginava. 

Assim, influencia sobremaneira tanto o valor de venda quanto o valor de aquisição. E, nesse meio do caminho, temos as eventuais atualizações do valor de aquisição que, estrategicamente, pode vir reduzir a base de cálculo de futuro ganho de capital incidente sobre a venda de determinado bem imóvel. 

Neste artigo você entenderá quais são as formas ordinárias de atualização, a possibilidade atual de atualização extraordinária e a forma adequada de agir: tanto no que diz respeito à decisão de atualizar ou não os valores de seus bens quanto, em caso positivo, a forma de conduzir o procedimento.

Vamos por partes! 

O que é ganho de capital? 

Ganho de capital será, para a hipótese em apreço, a diferença positiva entre o valor de transmissão de determinado bem imóvel e o valor de sua aquisição. Assim: GANHO DE CAPITAL = VALOR VENDA – VALOR DE AQUISIÇÃO 

Popularmente, as pessoas se referem a essa situação como “lucro imobiliário”. Embora não se trate tecnicamente de “lucro”, fato é que a pessoa, física ou jurídica, estaria transferindo o bem por um valor mais alto do que comprou. Assim, sobre essa diferença, incide o temido Imposto de Renda! 

Embora a maioria associe o ganho de capital apenas à compra e venda de imóveis, na verdade ele poderá incidir sobre doações, herança, rendimentos de ativos financeiros e até no divórcio! 

Isso porque, em todos esses casos, estamos diante de transferências patrimoniais que podem vir a ter um valor de maior na transmissão do que quando da aquisição. Veja, diretamente no site da Receita Federal, as hipóteses de incidência do ganho de capital no caso das pessoas físicas.

Formalmente, encontramos a definição sobre o que é ganho de capital na Lei 7.713 de 1988, que regulamenta o Imposto de Renda no Brasil, já em seus primeiros artigos. Senão vejamos: 

Art. 1º Os rendimentos e ganhos de capital percebidos a partir de 1º de janeiro de 1989, por pessoas físicas residentes ou domiciliados no Brasil, serão tributados pelo imposto de renda na forma da legislação vigente, com as modificações introduzidas por esta Lei.
(…)
Art. 3º O imposto incidirá sobre o rendimento bruto, sem qualquer dedução, ressalvado o disposto nos arts. 9º a 14 desta Lei. 
(…)
§ 2º Integrará o rendimento bruto, como ganho de capital, o resultado da soma dos ganhos auferidos no mês, decorrentes de alienação de bens ou direitos de qualquer natureza, considerando-se como ganho a diferença positiva entre o valor de transmissão do bem ou direito e o respectivo custo de aquisição corrigido monetariamente, observado o disposto nos arts. 15 a 22 desta Lei.
§ 3º Na apuração do ganho de capital serão consideradas as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins.

Como funciona o imposto de renda sobre o ganho de capital

As alíquotas progressivas do imposto de renda no caso de ganho de capital estão dispostas na Lei 13.259/2016, senão vejamos: 

Art. 1º. O art. 21 da Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995 , passa a vigorar com as seguintes alterações:

“ Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

II – 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);

III – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e

IV – 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).

Art. 2º O ganho de capital percebido por pessoa jurídica em decorrência da alienação de bens e direitos do ativo não circulante sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com a aplicação das alíquotas previstas no caput do art. 21 da Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995 , e do disposto nos §§ 1º , 3º e 4º do referido artigo , exceto para as pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real, presumido ou arbitrado.

Assim, em um caso concreto: caso eu venda por R$5.000.000,00 uma fazenda adquirida por R$1.000,000,00, o ganho de capital será de R$4.000.000,00 e a alíquota aplicada será de 15%. Logo, o Imposto de Renda a ser pago é de R$600.000,00. Bastante, né? Isso porque estamos diante da alíquota mínima. 

No caso de pessoa jurídica, deverá ser analisada a classificação do bem no balanço, bem como o regime jurídico. Vamos nos abster de trazer aprofundamento neste artigo para que possamos seguir para seu objeto principal, que é a IN 2222/2024. 

Hipóteses ordinárias de atualização do valor dos bens imóveis

Muito embora seja comum os imóveis valorizarem com o tempo (é também o que todos que têm imóvel esperam), não se pode atualizar o bem na declaração de imposto de renda por simples “valorização de mercado”. 

Isso porque o campo constante da declaração é denominado “valor de aquisição”, o qual não muda com o decorrer do tempo: será sempre aquele mesmo valor pelo qual o bem foi adquirido. 

Mas então o valor constante da declaração nunca poderá ser atualizado? Na verdade, pode sim, em três situações pontuais. 

Uma delas é o investimento feito na casa, através de ampliação ou reforma. Nesse caso, você efetivamente dispendeu de recursos em favor do imóvel e esse custo com benfeitorias poderá ser acrescido ao valor anteriormente declarado. 

A segunda hipótese é o caso de imóveis financiados, cujas parcelas pagas naquele ano-exercício poderão ser somadas ao montante até então declarado.

Por fim, os imóveis recebidos por herança poderão ser declarados pelos herdeiros pelo valor de reavaliação constantes do inventário.

Fora essas específicas situações, todas sujeitas à comprovação através de provas, em nenhuma outra situação o contribuinte poderia alterar o valor constante na Declaração de Bens e Direitos do Imposto de Renda Pessoa Física. Até que, recentemente, outra possibilidade surgiu. 

Hipótese extraordinária de atualização do valor dos bens imóveis – IN 2222/2024

Há aproximadamente uma semana a Receita Federal promulgou a IN 2222/2024 para regulamentar a Lei 14.973/2024, de 16 de setembro de 2024. E nela passa a ser veiculada uma possibilidade extraordinária de atualização dos bens imóveis, alterando completamente a regra até então aplicada. 

Apesar de parecer convidativa, é fundamental que a situação de cada imóvel seja analisada de forma criteriosa para que o contribuinte não se engane. 

O que propõe a IN 2222/2024 

Basicamente, a IN 2222/2024 propõe que qualquer pessoa que tenha bens imóveis declarados possa atualizar o valor então constate para o valor de mercado. 

Ou seja, ainda que não estejam diante de qualquer reforma, financiamento ou percepção de imóvel a título de herança, poderão atualizar o valor dos bens imóveis constante da última declaração de imposto de renda. 

Qual seria a suposta vantagem?  

A suposta vantagem (já que cada caso precisa ser analisado individualmente) é o pagamento de uma alíquota muito inferior a título de ganho de capital. 

Conforme vimos acima, as alíquotas progressivas que variam de 15% a 22,5% no caso de pessoas físicas, agora a alíquota passaria a valer no percentual fixo de 4%. 

Qual é o interesse do governo?

Para o governo, sedento pelo recolhimento de impostos, isso significa uma arrecadação inesperada – já que eventual valor recolhido a ganho de capital poderia acontecer nos próximos anos ou nunca acontecer (caso o bem se mantenha sob a titularidade da pessoa que o detém atualmente). 

Com a abertura dessa possibilidade e possível adesão de contribuintes, o governo recebe o imposto já neste exercício (o pagamento, de acordo com a regra extraordinária, deverá ocorrer até o dia 16 de dezembro de 2024). 

Por que é preciso ter cuidado com a atualização viabilizada pela IN 2222/2024?

Alertamos que é preciso ter atenção porque esses imóveis eventualmente atualizados estarão sujeitos a uma nova sistemática, cujo vigência valerá por 15 anos. 

Em resumo, caso a próxima alienação desse imóvel ocorra 15 anos após a atualização, nada mais deverá ser pago a título de ganho de capital senão o valor já quitado este ano. 

Porém, caso ocorra qualquer tipo de alienação ou “baixa do imóvel” antes desse período de 15 anos, será aplicada uma fórmula para cálculo do ganho de capital, aumentando-se aquela alíquota de 4%, que passa a ser apenas simbólica e atual, mas não representando quitação do imposto de renda decorrente da atualização. 

Como serão feitos os cálculos? 

Vamos aqui traçar um exemplo de um caso real de um cliente que nos contratou para avaliar se, no caso dele, valeria a pena aderir a tal possibilidade excepcional de atualização: 

Imóvel adquirido por R$17.500,00 – valor de mercado atual: R$300.000,00 

Logo, em caso de atualização, seria necessário pagar ainda este ano o valor de R$11.300,00 (ao passo que, caso estivesse sendo VENDIDO este ano, o valor seria de R$42.375,00). Apesar, da significativa diferença, há que se considerar que na primeira hipótese não está ocorrendo nenhuma venda, de modo que o valor precisará ser desembolsado do proprietário. 

O que acontece se o imóvel de fato for vendido nos próximos anos, após a atualização nos termos da IN 2222/2024?

Nos próximos 36 meses da atualização, caso o imóvel seja realmente vendido, o vendedor terá de pagar os 15% totais a que teria de obrigação, de modo que a atualização ora eleita de nada lhe serviria. 

A partir de então há uma gradação, até 80 meses (que são os 15 anos já mencionados), trazendo uma progressão de percentuais a serem aplicados em fórmula matemática de modo que, quanto mais tempo se passar da atual atualização, menor será a “correção” da alíquota a ser aplicada a título de capital. 

Suponhamos então que esse cliente opte pela atualização e dali a 5 anos tenha uma boa oportunidade de vender o imóvel. Suponhamos que até lá o imóvel já valha R$360.000,00. 

Assim, o valor do ganho de capital lá na frente será equivalente a R$274.700,00, incidindo a alíquota de 15% e, portanto, sujeito o contribuinte ao pagamento de R$41.205,00. 

Como se pode ver nesse exemplo, já não estamos mais diante de uma hipótese tão convidativa. Aliás, ao se somar os valores efetivamente desembolsados (R$11.300,00 + R$41.205,00), tem-se o total de R$52.505,00, que é praticamente o equivalente ao que seria devido no caso de venda do imóvel por R$360.000,00 com a alíquota regular de 15% (ou seja, R$54.000,00). 

Neste exemplo, a conclusão é de que não valeria a pena. Isso sem nem contar qual teria sido a data de aquisição do bem para calcular os fatores de redução. No caso concreto de nosso cliente, ele ainda teria esse benefício. 

Conclusão sobre a viabilidade de atualização do valor dos bens via IN 2222/2024 

Conforme fica claro do exemplo, o que parece ser uma grande vantagem na verdade:

1. não repercute em efetivo benefício caso o imóvel venha ser vendido em período inferior a 15 anos e, ainda, 
2. representa uma descapitalização para o contribuinte no presente, sem nenhuma entrada de valores que poderia fazer frente a tal pagamento (como ocorre quando se vende efetivamente o imóvel). 
3. Além disso, na hipótese de aplicação da IN2222/24, não haverá qualquer distinção relativamente aos fatores de redução 

Assim sendo, cada contribuinte deve ter claros seus planos de curto, médio e longo prazo relativamente a seus imóveis para que seja possível analisar se tal possiblidade de atualização de fato lhe convém. 

Caso isso não seja feito de forma calculada e inteligente, apenas favorecerá à sana arrecadatória do governo atual, que vem se mostrando cada vez mais desenfreada. 

Para mais informações sobre como proteger seu patrimônio, explore o nosso blog! E se precisar de mais informações, entre em contato conosco!

O post ATUALIZAÇÃO DO VALOR DE BENS IMÓVEIS IN 2222/2024 apareceu primeiro em Botti Mendes.

O QUE É A USUCAPIÃO? 

A Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade de um bem pela posse prolongada no tempo. Mas não basta somente o requisito tempo, deve haver o animus domini, ou seja, a intenção de dono, a posse mansa e pacífica (sem oposição), o justo título,  a boa-fé e a  posse contínua e duradoura (sem interrupção).

A previsão de tal modalidade de aquisição de propriedade está prevista tanto na CRFB/1988 em seus artigos 183 e 191 quanto no Código Civil de 2002 do artigo 1.238 em diante.

E, para saber mais detalhes, confira este nosso artigo sobre as diferentes modalidades de Usucapião!

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Deve-se destacar que a Usucapião pode ser adquirida tanto de maneira judicial como também de maneira extrajudicial, ou seja, sem a interveniência do judiciário. Sendo que, nesta última, deve haver a anuência dos envolvidos e é o Oficial do Cartório de Registro de imóveis que irá examinar os requisitos legais para tanto. 

A possibilidade de Usucapião extrajudicial está prevista na Lei de Registros Públicos (lei 6.015/1973). Senão vejamos: 

Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:               

Quais são os requisitos para o ingresso da usucapião extrajudicial?

De acordo com a legislação supracitada, são necessários os seguintes documentos para proceder com a Usucapião de forma administrativa: 

• ATA NOTARIAL (esta se refere a um documento feito em um cartório de notas em que o Oficial atestará o tempo da posse, podendo este ouvir testemunhas e a verificar a situação do bem)
• PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO (trata-se de um documento produzido por um engenheiro, no qual busca-se descrever o imóvel na sua forma geográfica. Ademais deve haver a assinatura de todos confrontantes do imóvel usucapiendo)
• CERTIDÕES NEGATIVAS (estas demonstrarão a posse mansa e pacífica, ou seja, ações possessórias ou que questionem a posse de quem pretende entrar com usucapião)
• JUSTO TÍTULO OU OUTRO DOCUMENTO ATESTANDO A POSSE (quanto a isso pode ser um contrato de compra e venda, contas de luz, IPTU, etc.)

CUSTOS PARA A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL 

Deve-se considerar que para este procedimento é necessário arcar com os honorários advocatícios, já que ser assistido por advogado habilitado é indispensável. Além do engenheiro ou agrimensor que fará a planta e o memorial descritivo, os emolumentos do cartório de notas que fará a ata notarial, as certidões imobiliárias e o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 

Os custos dependem de caso a caso e também do estado em que o imóvel usucapiendo se encontra.

Exemplificando:

• A ata notarial para um imóvel entre 70.000,01 até 105.000,00, ficaria em valor aproximado de R$2.670,04 no Estado de Minas Gerais, conforme tabela do TJMG-2024, excluido o valor para seu arquivamento.
• O custo para registro no Cartório de imóveis também seria em torno R$2.670,04, ainda considerando o Estado de Minas. 
• Além desses valores, entrariam ainda: custo com advogados, com engenheiro, certidões de indicador real.

Sendo assim, conclui-se que o valor depende de quanto vale o imóvel usucapiendo, bem como dos honorários cobrados por profissionais escolhidos. Se precisar de ajuda para fazer um orçamento mais preciso do seu imóvel, entre em contato clicando aqui!

VANTAGENS E DESVANTAGENS DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Um dos principais benefícios da usucapião administrativa é a celeridade em comparação a um processo judicial, já que esses demoram demais, visto a quantidade de processos em tramitação, além de ter necessidade de agendamento de audiência de instrução e julgamento para oitiva de testemunhas, citação de confrontantes, entre outros imbróglios que tornam o processo judicial mais moroso. No caso da usucapião extrajudicial preenchidos os requisitos e em posse da documentação necessária, após apresentá-la ao CRI o oficial terá 30 dias para examinar.

Já quanto a desvantagem está na questão de que todos os envolvidos devem estar de acordo com o pedido, sendo assim, caso um confrontante não esteja, não é possível a realização. Além disso, o custo para realização da Usucapião Extrajudicial pode ser um tanto quanto superior ao custo da Usucapião Judicial, a depender do caso. 

Por fim, deve-se destacar que a depender da situação, a Usucapião Extrajudicial pode não ser concluída, havendo a necessidade de ingressar no judiciário, mesmo já havendo o interessado dispendido custas para realização do procedimento. 

PERGUNTAS FREQUENTES 

• O imóvel usucapiendo precisa ter matrícula? 

Não. A inexistência de matrícula não constitui óbice para o procedimento da Usucapião. Em conformidade com o art. 3º, IV, do provimento do CNJ 65/2017 prevê-se que: 

Art. 3º O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, bem como indicará:

IV – o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito;

• É necessária a anuência no caso de Usucapião extrajudicial?

-Sim. Na via extrajudicial a anuência dos envolvidos é indispensável ao êxito do procedimento, conforme artigo 216-A, §2º da Lei de Registros Públicos. Vejamos: 

§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.    

• No caso em que a pessoa que vendeu o imóvel faleceu, como proceder? 

Prevê o artigo 5°,§ 2º, do provimento do CNJ 65/2017 que:

  no  caso de falecimento daquele que deveria manifestar consentimento, é legítimo a fazê-lo o inventariante ou, inexistindo inventário, a manifestação cabe aos herdeiros com manifestação dos respectivos cônjuges e companheiros.

CONCLUSÃO

Em resumo, a usucapião extrajudicial oferece uma alternativa ágil para a aquisição de propriedade imobiliária. Embora traga vantagens em termos de rapidez, é necessário considerar os custos envolvidos e a necessidade de cooperação entre as partes. Importante salientar que, o procedimento da Usucapião Administrativa é feito perante o Cartório de Registro de Imóveis, sendo necessário conferir os requisitos perante a serventia competente para que não sejam efetuados gastos em vão, como, por exemplo, pagar pela ata notarial perante o Cartório de Notas e acabar por ter que ingressar no judiciário. Sendo assim, a compreensão dos requisitos legais e administrativos, além do apoio profissional são fundamentais para garantir o sucesso e a segurança jurídica nesse processo.

O post Usucapião Extrajudicial: o que é e como funciona apareceu primeiro em Botti Mendes.

Os altos custos incidentes sobre as operações imobiliárias faz com que muitos adquirentes de imóveis posterguem as formalidades e acabem por realizar contratos que não cumprem os requisitos para transmissão da propriedade imóvel.

Se você está nessa situação, é um importante saber que, sim, é verdade é título deste artigo: quem não registra, não é dono! De acordo com o art.1.245 do Código Civil, enquanto não realizado o competente registro imobiliário, o alienante é havido como o dono do imóvel (e não o comprador). Vejamos:

“A transferência de propriedade imóvel somente se efetiva com o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.

Assim, para se ter a PROPRIEDADE de um imóvel, é necessário que o dono conste na matrícula do imóvel exatamente dessa forma, como proprietário.

Isso porque a propriedade é um direito real que dá ao titular do direito a possibilidade de opor esse direito contra quem quer que seja. Por esse motivo, por ter a publicidade como característica, se faz necessário seu registro na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Temos também outro artigo sobre o tema, envolvendo contrato de gaveta.

Quer saber mais? Entre em contato!

O post “Quem não registra não é dono!” apareceu primeiro em Botti Mendes.

O que é holding familiar?

Holding familiar é o nome que se dá à estrutura empresária criada por membros da mesma família com o objetivo de melhor gerir seus bens.

Esses bens podem ser de naturezas diversas, como imóveis, móveis e até outras empresas. Por haver toda essa diversidade é que por vezes os nomes variam: como holding patrimonial para o caso de empresas que gerem imóveis; holding de participações quando se está diante de uma empresa controladora de capital aplicado em outras empresas, e por aí vai…

No caso, a holding familiar pode abarcar todas essas, não sendo o nome algo essencial para fins jurídicos, mas servindo apenas para os próprios familiares identificarem sua união de esforços, propósitos e bens em torno dessa nova empresa.

Para que serve a holding familiar?

A holding auxilia a família a otimizar a gestão dos bens, seja na parte operacional, seja na parte fiscal. Vamos esclarecer.

No caso de familiares que possuem bens em condomínio, como é o caso quando se recebe bens de herança, todos passam a ser donos de uma fração de cada um dos bens.

Essa gestão coletiva pode ser complicada quando ausente uma liderança de confiança dos demais ou mesmo um espaço de diálogo de qualidade. O que muitas vezes acontece, lamentavelmente, é o mau uso de um dos condôminos em desfavor dos demais ou mesmo o completo abandono do bem por todos. Pode ocorrer, ainda, como também é fato frequente, que apenas um dos condôminos tome as rédeas da gestão, o que pode tanto causar-lhe uma sobrecarga quanto, de outro lado, a irresignação dos demais em relação às decisões que vierem a ser tomadas de forma unilateral.

Esse é o problema que a holding familiar vem a resolver.

Estando todo os bens da família reunidos, contabilizados e organizados, é possível instituir um sistema de gestão mais profissionalizado, com o intuito de gerir e explorar esses bens da forma mais rentável.

Alguns benefícios são: a pulverização das responsabilidades, incluídas as despesas, e ainda, a expansão das possibilidades de exploração dos bens, considerando-se a aplicação mais profissional que se empenha nos bens.

 Dessa forma, ainda que simples, a empresa passa a contar com uma estrutura empresária para gestão dos bens, o que pode ser extremamente útil e proveitoso para a família.

Quando vale a pena?

É preciso ter em mente que a holding é uma empresa e, assim como todas as demais, é necessário que haja sintonia entre os sócios, antes de qualquer outra coisa. Constituir sociedade com quem não convive bem entre si não faz sentido. Então, essa é a primordial condição para que valha a pena.

Outro ponto fundamental é a confiança e o propósito comum, o que também enfatizamos para demais empresas. Isso porque a gestão é compartilhada. Então, tanto as decisões quantos os resultados serão de responsabilidade de todos, impactando também no capital de cada um dos sócios.

Nesse sentido, só vale a pena constituir uma sociedade com pessoas que queiram a mesma coisa (objetivo comum) que tenham de fato capacidade de gerir bem o negócio e inspirar confiança nos demais. Caso contrário, a chance de haver problema e conturbar as relações familiares é muito grande.

Quando os membros da família não têm boa convivência e uma relação de real confiança, melhor que cada um fique com os próprios bens e os administre como melhor lhes convier individualmente.

Benefícios da holding familiar

Superado filtro retratado no tópico acima, deve-se verificar se a holding familiar se apresenta vantajosa do ponto de vista financeiro. Em muitos casos, sim, mas é preciso estudar cada um dos bens para essa avaliação.

Aluguéis

No caso de imóveis que rendem frutos de aluguel, por exemplo, mais vale a percepção via pessoa jurídica (quando o regime tributário estiver alinhado) do que através da pessoa física (cuja faixa de imposto de renda pode vir a reduzir a receita locatícia em até 27,5%).

Sucessão

Em relação à sucessão de bens de pai para filhos, então, nem se contam os benefícios. Além de a geração anterior já preparar a posterior para suceder na administração, os bens poderão ser transferidos em vida, sem que seja necessário o processo de inventário quando do falecimento dos membros da família.

Para além do benefício financeiro, economizar a família de um desgaste maior no futuro é um ganho imensurável. Prazos, tributos, burocracia e custos são aspectos que pesam sobremaneira o momento do luto.

O planejamento sucessório é uma excelente alternativa ao inventário e a holding familiar é um dos instrumentos hábeis a tal finalidade.

Profissionalização

E, ademais, os custos de operação da empresa passam a ser compartilhados por todos, assim como todos os membros podem empenhar algum tipo de expertise em prol do objeto social.

A profissionalização da empresa através de contabilidade e assessoria jurídica são também fundamentais para que tudo funcione da melhor forma.

Com tudo isso, os bens podem ser muito mais bem utilizados do quando um dos condôminos “toma conta”, de forma normalmente insuficiente e sem muito empenho.

Conclusão

A holding familiar é uma empresa que pode trazer muitos frutos para a família: tanto no aspecto financeiro quanto no aspecto da convivência, da união. Como tudo, é preciso que se verifique a pertinência de tal instrumento ao meio. Nem todas as famílias devem investir nisso, mas muitas constituem sociedades e são muito bem-sucedidas!

Se você quiser saber mais, marque um horário para uma consulta personalizada.

O post Holding familiar: a empresa para sua família apareceu primeiro em Botti Mendes.

Sabe o que é prescrição intercorrente e como ela pode dar fim a sua execução sem que você tenha que quitar o débito tributário?

O artigo de hoje irá esclarecer o que é a prescrição intercorrente bem como os requisitos para sua configuração.

Execução Fiscal

A ação de execução fiscal é um processo de cobrança de certa quantia por – supostas – dívidas tributárias ou não tributárias. Sendo de iniciativa da Fazenda Pública, sua regulamentação consta na Lei 6.830/80, mais conhecida como “Lei de Execuções Fiscais” – “LEF”.

Um dado muito relevante do Conselho Nacional de Justiça, reporta que os processos de execução fiscal representam em torno de 39% do total de casos pendentes de julgamento no país.

Prescrição intercorrente

Prescrição nada mais é do que a perda do direito de ação pelo transcurso do tempo, ou seja, o detentor do direito perde o direito de exigi-lo devido a inércia. A prescrição intercorrente nada mais é que a perda do direito de exigir o valor executado no curso de uma execução fiscal.

Segundo previsão do artigo 40, § 4º, da Lei n. 6.830/80, há prescrição intercorrente quando, proposta a Execução Fiscal e decorrido o prazo de suspensão de um ano, o feito permanecer paralisado por mais de cinco anos, por culpa da exequente, podendo, ainda, ser decretada ex officio pelo magistrado.

Segundo o STJ, os artigos 40 da LEF e 174 do CTN podem, e devem, ser interpretados harmonicamente (REsp 194.296/SC), o que levou o Tribunal a editar a Súmula n. 314:

Em execução fiscal, não localizados bens penhoráveis, suspende-se o processo por um ano, findo o qual se inicia o prazo da prescrição qüinqüenal intercorrente.

Nesse sentido, quando não for localizado o devedor ou não forem encontrados bens a penhorar, o juiz suspenderá pelo prazo máximo de um ano o curso da execução. Após esse prazo, o processo será arquivado, mas, se decorrido o prazo prescricional, o juiz, depois de ouvida a Fazenda Pública, poderá reconhecer de ofício a prescrição intercorrente e decretá-la de imediato.

Requisitos delimitados pelo STJ

A Primeira Seção do STJ, ao interpretar o  dispositivo legal no julgamento do REsp 1.340.553, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou cinco teses a respeito da sistemática da prescrição intercorrente (Temas 566 a 571), que leva à perda do direito de cobrança do crédito. São as seguintes:

• O prazo de 1 ano de suspensão da execução previsto no artigo 40 da LEF, tem início automaticamente na data de ciência da Fazenda Pública quanto a não localização do devedor ou de bens do devedor;
• Logo após a primeira tentativa de citação e de localizações de bens infrutífera, o juiz vai declarar a suspensão da execução, e caso não o faça o prazo começará a correr mesmo assim;
• Havendo ou não peticionamento da Fazenda Pública ou pronunciamento judicial neste sentido, após um ano de suspensão reinicia-se automaticamente o prazo de prescrição intercorrente, sendo indiferente o fato de a Fazenda pedir ou não mais prazo.
• A efetiva constrição patrimonial (e não o mero pedido) e citação válida interrompem o prazo prescricional, retroagindo a data da petição que requereu a providência frutífera ou a data da distribuição da ação neste segundo caso;
• O magistrado ao reconhecer a prescrição deverá fundamentar a causa por meio da delimitação de marcos.

Conclusão

Como constatou o CNJ, os processos de execução fiscal são a maioria no âmbito judiciário, sendo por muitas vezes deixados de lado pelos procuradores quando infrutíferas as tentativas de localização do devedor ou de bens a serem penhorados.

Ocorre que o lapso temporal pode colocar fim a esta execução!!!

Restou consolidado pelo STJ que o fluxo dos prazos do artigo 40 é automático, ou seja, o prazo de um ano de suspensão tem início automaticamente na data da ciência da Fazenda Pública a respeito da não localização do devedor e/ou da inexistência de bens penhoráveis no endereço fornecido, assim como, findo este, inicia-se a contagem do prazo de 5 anos da prescrição intercorrente. De modo que, somente a efetiva penhora é apta a afastar o curso da prescrição intercorrente, não bastando o mero peticionamento em juízo.

E vocês sabiam dessa possibilidade??

Inúmeras execuções fiscais prescrevem todo ano, mas sem a assistência de um advogado estas se prolongam, constringindo bens do contribuinte de forma indevida.

Tem uma execução fiscal? Procure um profissional da sua confiança para analisar as possibilidades de mitigação do seu débito.

Se precisar de ajuda, entre em contato conosco!

O post Prescrição intercorrente e fim da execução fiscal apareceu primeiro em Botti Mendes.

Sabe aquelas dúvidas que aparecem na hora de assinar? Ou aquele  modelo que você busca na hora de te ajudar a contratar? Até mesmo aquela  situação de não saber como reportar um problema ao inquilino ou  proprietário? 

Pois é, o objetivo deste texto é oferecer todas as informações  relevantes acerca do contrato de aluguel. Ele é um documento  importantíssimo, além de muito comum em nosso dia-a-dia e que sempre fez  parte de nossas vidas. 
 
Seja você locador, locatário ou advogado, confira o artigo até o  final para se esclarecer de vez sobre todos os pontos importantes deste  contrato!

O que são contratos de locação?

Os contratos de locação tratam sobre o aluguel de coisas, que podem ser bens móveis ou imóveis. De acordo com o Código Civil, a locação é conceituada da seguinte forma:

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”

São previstas no Código Civil algumas regras básicas acerca dos contratos de locação. Porém, há uma legislação específica e que é muito mais utilizada, que é a Lei 8.245/1991. 

Essa lei “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes” e deve ser aplicada a todas as relações locatícias cotidianas. Isto é, como aluguel de:

• casa para residência;
• loja comercial;
• locação para temporada. 

Portanto, neste artigo vamos nos limitar a essa lei já que o nosso foco será a locação de imóveis urbanos. Assim, o Código Civil se aplica somente às locações de:

1. espaços destinados à publicidade; 
2. vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 
3. imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 
4. apart-hotéis, hotéis–residência ou equiparados; assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.

Embora introdutórios, esses pontos são de grande importância! 

Como exemplo, trago uma situação profissional em que estive envolvida. Eu trabalho junto ao departamento jurídico de algumas imobiliárias e, outro dia, uma cliente desejou aplicar ao contrato de locação as regras do Código de Defesa do Consumidor. 

Mas, veja bem, essa legislação não é aplicável ao caso em questão. Isso, pois, existe uma legislação própria e específica para tratar sobre o tema. Sendo ela, a Lei do Inquilinato. 

Quais são os tipos de contrato de locação?

Mesmo dentro do âmbito da chamada Lei do Inquilinato, existem vários tipos diferentes de contratos de locação. Sendo assim, vejamos alguns destes outros exemplos: 

Contrato de locação de imóvel residencial

Neste contrato virão dispostas as condições de locação. E, elas normalmente vêm acompanhadas de regras sobre:

• o correto uso do imóvel para a finalidade contratada;
• a necessária obediência às regras do condomínio em caso de condomínio edilício;
• obrigações relativas ao pagamento de água, luz, condomínio, tributos e aluguel. 

Além disso, normalmente os contratos contam com um prazo de 30 meses de locação. Mas, nada impede que seja estipulado um prazo menor ou maior. 

Ressalto que esse prazo de 30 meses, dois anos e meio, acaba sendo comum pela lei ter fixado esse parâmetro para diferenciar as locações. 

Prazo de 30 meses ou mais

Nas locações previstas para durar 30 meses ou mais, ao completar esse prazo o locatário poderá permanecer no imóvel. E, em caso de querer sair, bastará notificar com 30 dias de antecedência. 

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”

Prazo menor que 30 meses

Por outro lado, temos os casos em que o prazo previsto é inferior a trinta meses. Segundo o art. 47 da Lei do Inquilinato, cumprido esse prazo o locatário poderá permanecer no imóvel. E, somente poderá ser exigido o imóvel em hipóteses específicas. 

1. nos casos do art. 9 da mesma lei; 
2. em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
3. se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro. Ou também, para uso residencial de ascendente ou descendente que não possua, assim como seu cônjuge ou companheiro, imóvel residencial próprio;
4. se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público. E, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento. Ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.
5. se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 

Ou seja, em regra vale mais a pena para o locador a previsão conforme o artigo 46. Isto é, para que após o prazo determinado ele tenha mais facilidade de pedir o imóvel de volta. 

Claro que cada caso deve ter sua peculiaridade analisada. Mas, no geral, para os imóveis que são deixados sob a responsabilidade de imobiliárias é assim que funciona. 

Porém, há também a possibilidade de isso poder ser um motivo desestimulante para os locatários que desejam permanecer por menos tempo. 

Neste caso, é possível que o local institua uma cláusula isentando o locatário de multa ao rescindir após 12 meses de locação. Com isso, é possível atender bem ambos os lados: locador e locatário. 

Contrato de locação de imóvel não-residencial

Quando tratamos deste contrato, é muito importante que tenhamos definido o prazo de locação. Isto é, além do esclarecimento das obrigações de cada uma das partes. 

E, isso porque o locatário terá direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo anterior se estiverem presentes os requisitos do art. 51.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: 

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

Então, em caso da duração da locação totalizar 5 anos e a exploração de determinado ramo pelo locatário naquele ponto for superior a 3 anos, teremos extensão do prazo. Ou seja, o contrato por escrito e por prazo determinado poderá ser renovado por igual período. 

Portanto, esse deve ser um ponto de atenção aos locadores. Assim, caso haja interesse em locar o imóvel por até 10 anos, talvez seja interessante o contrato ser de 5 anos, pela possibilidade de contar com a renovação do contrato. 

Mas, ressalto que cada caso merece ser analisado em suas peculiaridades. Pois, os objetivos e as condições podem ser muito diversos. 

Built to suit

Uma modalidade bem menos comum de contrato de locação é a chamada “bulit to suit” que quer dizer construído de forma adequada, em tradução livre. A ideia é que a construção ou reforma seja feita de forma a atender exatamente os interesses do locatário. 

Ou seja, é uma obra personalizada ao gosto do inquilino. E, é modalidade prevista no artigo 54-A da Lei 8.245/1991:

Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. “

Nesse tipo de contrato, naturalmente, a atenção deve ser redobrada. Primeiramente, para evitar mal-entendidos. E, segundo, porque existe um comprometimento e uma aproximação muito maior entre locador e locatário. 

Inclusive, o artigo citado acima é bastante sucinto, e deixa todo o espaço normativo para ser discutido entre as partes com total autonomia. 

Em regra, o que se entende por esse modelo de contrato é que o dono do imóvel promove adaptações ao gosto do locatário, a fim de melhor atendê-lo. E, naturalmente, ele arca com essas despesas adicionais.

Essas despesas podem ser diluídas em seus vencimentos mensais de aluguel. Assim, quanto maior o prazo de locação, mais diluídas as parcelas. 

Em quais locações aplicar?

Essa opção pode ser muito interessante para locações não residenciais. Por exemplo, em um caso que a construção ou adaptação de um galpão levará em conta as exatas necessidades do locatário. 

Porém, levando em consideração que pode não ser interessante para o caixa da empresa, o locatário não promove a obra. Sendo assim, o dono do imóvel é quem fará as mudanças necessárias, utilizando de seus recursos próprios e cobrando os valores do inquilino juntamente com os aluguéis.

Além disso, nada impede que seja feito dessa forma para imóveis residenciais. Sendo certo que muitas pessoas com patrimônio considerável optam por morar mediante pagamento de aluguel ao invés de comprar a “casa própria.”

Nesse sentido, as adaptações são garantidas pelo dono do imóvel. Isto é, ao invés de serem feitas pelo inquilino com autorização e abatimento dos valores do aluguel.

Enfim, cada situação poderá ser mais ou menos benéfica em diferentes casos E, daí vem a importância de um acompanhamento profissional. 

Como elaborar um contrato de locação

De forma geral, conseguimos apontar quais são as principais cláusulas que precisam constar no contrato. Contudo, em relação ao conteúdo é necessário que seja sempre personalizado. 

Mais abaixo do artigo juntamos um modelo de contrato de locação, e que com certeza será útil. Mas, pontuo que é indispensável uma leitura atenta para que as adequações necessárias sejam feitas para o seu caso.

Qualificação das partes

A primeira parte diz respeito à qualificação das partes. Ou seja, a apresentação de quem é o locador e quem é o locatário. A partir disso, se especifica todos os dados pessoais, tais como: 

• nome completo;
• CPF;
• RG;
• endereço. 

Características do imóvel

Após, é preciso especificar as características do imóvel. Para isso, vale responder às seguintes questões: 

• Onde está localizado? 
• Qual é a metragem?
• Quais são as áreas?
• Quais as facilidades?
• entre outras.

Embora essa etapa possa parecer “boba”, muitos problemas decorrentes dos contratos vêm justamente da falta de especificação em relação ao objeto. Portanto, capriche com uma descrição precisa!  

Confecção de laudo de vistoria

Outra coisa extremamente importante, é a confecção de um laudo de vistoria. E, que deve ser anexado no imóvel. Assim, a vistoria deve ser feita: 

• ao entregar o imóvel aos cuidados do locatário;
• quando de sua devolução ao locador. 

Somente com esse cuidado é que se garante que imóvel seja devolvido ao dono nas mesmas condições. Daí vem a importância dessa etapa, então não deixe de fazer o laudo de vistoria.

Definição do prazo de locação

Outro tópico super importante diz respeito ao prazo da locação. Conforme já citado durante o texto, ele possibilita diferentes consequências tanto na locação residencial quanto não-residencial. 

Na hora de confeccionar esse documento, sugiro retornar aos tópicos em que abordamos essas peculiaridades. 

Obrigações financeiras do locatário

Naturalmente, o valor do aluguel e a forma de pagamento constituem tópico muito relevante. E, devem vir acompanhados de cláusulas prevendo a incidência de multa no caso de atraso. Devem ainda ser previstas as outras obrigações do locatário, tais como:

• demais encargos;
• água;
• luz;
•  etc. 

Além disso, a obediência às regras do condomínio também deverá estar presente. E, a desobediência estará sob pena de infração contratual. 

Manutenções, reparos e obras no imóvel

Outra questão necessária, é a previsão acerca de:

• manutenções;
• reparos;
• e, obras no imóvel. 

Nestes casos, elas precisam ser autorizadas pelo proprietário. Afinal, o imóvel é propriedade dele. Mas, isso ainda precisa constar no contrato. 

Além disso, é indispensável prever também qual das partes será responsável pelos reparos e como será feito o pagamento. 

Renovação ou fim da locação

Outros tópicos fundamentais dizem respeito às condições de renovação. E, quando se trata do fim do contrato, à entrega das chaves. Lembrando que nesta última etapa, novamente, a vistoria é essencial. 

No mais, não se pode esquecer da importância de previsão clara da multa rescisória e demais obrigações decorrentes do inadimplemento contratual. Como também das hipóteses de garantia. 

Sobre o prazo e a rescisão antecipada

Caso não haja interesse em dar continuidade à locação, as partes devem recorrer às disposições contratuais incidentes no contrato. Daí, novamente, a importância do que citamos sobre duração tanto dos contratos residenciais quanto não residenciais.

Motivada pelo locatário

No caso da rescisão motivada pelo locatário, é provável que incorra em multa por descumprimento do prazo fixado. E, cujo valor pode ser um percentual sobre as parcelas restantes.

Motivada pelo locador

Se for o caso de rescisão motivada pelo locador, poderá incidir outro tipo de multa. E, será fixa para qualquer tipo de inadimplemento contratual menos específico. 

Esta resolução também se aplica em casos em que o locatário rescindir o contrato por motivo diverso da multa rescisória. Ainda que sejam casos de rescisão antecipada, todos os procedimentos para entrega do imóvel e das chaves devem ser observados. 

Impactos COVID-19

Com o lamentável cenário instaurado em decorrência do novo coronavírus, muitas coisas mudaram. Infelizmente, muitos negócios fecharam. Muitas pessoas se mudaram de forma não planejada, e isso quer dizer que muitos contratos de aluguel precisaram ser revistos. 

Nesses casos, a solução primordial foi a negociação. Isso porque não havia nenhuma previsão legal condizente com a situação vivenciada. E, em sua grande maioria, os contratos também não previram esse tipo de situação. 

Antes de adentrarmos nas questões atinentes às negociações, é importante que aprendamos com as situações vivenciadas. No caso da pandemia do novo coronavírus, quantas situações pudemos observar e que podem ser úteis para possíveis contratos? 

Por exemplo, o lockdown pode ser arcado única exclusivamente pelo locatário ou o locador deve também compartilhar esse risco? Essas são algumas das pautas que devem inspirar os futuros contratos.

Negociação de contratos

Na prática, o que verificamos em relação aos contratos de aluguel e as mudanças trazidas pela pandemia foi o seguinte: grande parte dos locadores não tinham obrigação de reduzir ou negociar os aluguéis.

Ao mesmo tempo, eles tinham interesse em manter um locatário fiel e que somente estava passando por essa situação em um momento pontual. Com isso, muitos locadores reduziram e, durante algum período, até zeraram os aluguéis.

Mas, isso ocorreu por mera liberalidade. Por isso, tantos outros preferiram não prosseguir com a locação. A intenção das partes e a qualidade da negociação é que traria melhores ou piores resultados. 

Uma questão interessante é que, embora alguns tipos de negócio estejam proibidos de abrir as portas, outros trabalham a pleno vapor. A partir disso, para o locador passa a ser mais interessante negociar seu imóvel com empresas do grupo de serviços essenciais, por exemplo. 

Assim, para uma boa negociação, é preciso haver clareza sobre:

• seus objetivos;
• seus pontos fortes e pontos fracos;
• além da habilidade de barganhar de forma inteligente. 

Contar com o suporte de um profissional que domina a parte técnico-jurídica também é fundamental, porque você aumenta suas chances de conseguir melhores resultados. 

Conclusão

Ao longo deste artigo podemos observar que, para um bom contrato de aluguel, é importante:

• a clareza dos termos contratados;
• a facilidade para leitura;
• a presença de todos os aspectos importantes trazidos à baila. 

Seja em caso de qualquer intercorrência, manutenção ou negociação; outro ponto extremamente importante é o bom relacionamento das partes. Isto é, quando se inspira confiança no outro, tudo flui de forma mais leve e com menos preocupações. 

Para mais informações, entre em contato com a autora.

Esse conteúdo foi pensado para colegas advogados. Confira o outro artigo sobre o tema: Tudo sobre a lei do inquilinato.

O post Contrato de locação: pontos principais apareceu primeiro em Botti Mendes.